Une demande de retrait d’un permis de construire, même fondée sur une fraude et même présentée après l’expiration du délai de recours contentieux, constitue un recours administratif au sens de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme. Son auteur doit donc impérativement la notifier au titulaire de l’autorisation, sous peine de voir irrecevable tout recours contentieux qu’il formerait ultérieurement en cas de rejet. C’est ce que vient de juger fermement le Conseil d’État dans un arrêt du 16 juillet 2026 (CE, 16 juillet 2026, Commune de Saint-Maur-des-Fossés : req. n° 503822).
Les faits de l’affaire
Le maire de Saint-Maur-des-Fossés (Val-de-Marne) avait délivré, le 27 mars 2018, un permis de construire à une société pour l’édification de deux bâtiments comportant vingt logements, complété par deux permis modificatifs en 2019 et 2021.
Deux autres sociétés ont sollicité le retrait de ce permis initial, estimant qu’il avait été obtenu par fraude. Le maire ayant refusé de procéder à ce retrait par une décision du 7 décembre 2022, les sociétés requérantes ont porté le litige devant le tribunal administratif de Melun, qui a annulé ce refus par un jugement du 5 mars 2025.
La commune de Saint-Maur-des-Fossés s’est alors pourvue en cassation devant le Conseil d’État, soutenant notamment que le tribunal administratif avait commis une erreur de droit en jugeant que la demande de retrait n’avait pas à être notifiée au bénéficiaire du permis.
Le rappel du cadre posé par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme
L’article R. 600-1 du code de l’urbanisme impose à l’auteur de tout recours, administratif ou contentieux, dirigé contre une autorisation d’urbanisme (permis de construire, certificat d’urbanisme, déclaration préalable…) de le notifier à l’auteur de la décision ainsi qu’au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours.
Le texte précise également qu’un recours administratif doit lui aussi être notifié dans ces conditions, à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qui pourrait être formé ultérieurement si ce recours administratif était rejeté. Ce mécanisme vise à garantir que le bénéficiaire du permis soit informé, dès le départ, de toute contestation susceptible de remettre en cause son autorisation.
L’apport de l’arrêt du Conseil d’Etat 16 juillet 2026
La question posée au Conseil d’État était la suivante : une demande de retrait pour fraude, déposée après l’expiration du délai de recours contentieux de droit commun, conserve-t-elle le caractère d’un recours administratif soumis à cette obligation de notification ?
Le tribunal administratif de Melun avait répondu par la négative, considérant que le caractère tardif de la demande (elle intervenait après le délai normal de recours) la faisait échapper à la qualification de recours administratif, et donc à l’obligation de notification.
Le Conseil d’État censure cette analyse. Il juge qu’une demande de retrait d’un permis de construire constitue un recours administratif au sens de l’article R. 600-1, y compris lorsqu’elle est formée après l’expiration du délai de recours contentieux et qu’elle est motivée par une fraude alléguée. Son auteur doit donc impérativement la notifier dans les conditions prévues par ce texte, à peine d’irrecevabilité de tout recours contentieux ultérieur en cas de rejet.
En l’espèce, il n’était pas contesté que la demande de retrait adressée à la commune n’avait pas été notifiée à la société bénéficiaire du permis. Réglant l’affaire au fond après cassation, le Conseil d’État a donc jugé irrecevable la demande d’annulation du refus municipal de retrait, mettant fin à une procédure engagée plusieurs années plus tôt sans jamais examiner le fond de l’allégation de fraude.
Ce qu’il faut retenir en pratique
- Aucune exception tenant au délai : que la demande de retrait soit déposée dans le délai de recours contentieux ou bien après, elle demeure un recours administratif soumis à notification obligatoire.
- Aucune exception tenant au motif invoqué : même lorsqu’une fraude est alléguée — ce qui pourrait laisser penser à un régime dérogatoire — l’obligation de notification s’applique intégralement.
- Un formalisme non régularisable : l’absence de notification dans le délai de quinze jours francs n’est pas une simple irrégularité corrigible ; elle entraîne l’irrecevabilité définitive du recours contentieux ultérieur, quelle que soit la solidité des arguments sur le fond.
- Une vigilance nécessaire pour tous les acteurs concernés : porteurs de projets concurrents, riverains, associations ou collectivités doivent systématiquement notifier toute demande de retrait ou tout recours gracieux au titulaire de l’autorisation contestée, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les quinze jours suivant son dépôt.
Conclusion
Cet arrêt illustre, une fois de plus, la rigueur du formalisme procédural qui gouverne le contentieux de l’urbanisme. Une omission en apparence secondaire, l’absence de notification d’une demande de retrait, peut anéantir plusieurs années de procédure sans que le juge n’examine jamais le bien-fondé de l’allégation de fraude. Cette exigence, souvent méconnue des porteurs de projet comme des riverains, mérite une attention systématique dès l’engagement de toute démarche contentieuse en matière d’urbanisme.
Avant d’engager une contestation de permis de construire ou une demande de retrait, un accompagnement par un avocat expérimenté en droit de l’urbanisme permet de sécuriser chaque étape de la procédure et d’éviter qu’un vice de forme ne compromette l’ensemble du dossier.
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Avocat au barreau d’Aix-en-Provence, il intervient en droit public : urbanisme, collectivités territoriales, fonction publique, éducation, domaine public. Chargé d’enseignement à Aix-Marseille Université.
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