L'urbanisme opérationnel en bref

Le plan local d'urbanisme fixe les règles ; l'urbanisme opérationnel les met en œuvre. Il regroupe les outils par lesquels les collectivités acquièrent des terrains et réalisent leurs projets, mais aussi les procédures qui permettent aux propriétaires de diviser et d'aménager leurs terrains.

Le droit de préemption urbain : la mairie veut acheter votre bien

Dans les zones urbaines et à urbaniser où le droit de préemption a été institué, la vente d'un bien doit être déclarée à la commune ou à l'intercommunalité, qui peut décider de l'acquérir à la place de l'acheteur.

La déclaration d'intention d'aliéner

Avant la vente, le notaire adresse à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner qui précise le prix et les conditions de la vente. Une vente conclue sans cette déclaration peut être annulée.

Deux mois pour décider

Le titulaire du droit de préemption dispose de deux mois à compter de la réception de la déclaration. Son silence vaut renonciation. Ce délai est suspendu s'il demande, en une seule fois, des documents complémentaires ou la visite du bien ; il reprend à la réception des documents ou après la visite, sans pouvoir être inférieur à un mois.

1. RenonciationExpresse ou par silence : vous pouvez vendre à l'acquéreur prévu, au prix et aux conditions déclarés.
2. Préemption au prix déclaréLa vente est parfaite avec la collectivité, aux conditions de la déclaration.
3. Préemption à un prix inférieurVous disposez de deux mois pour accepter ce prix, maintenir votre prix (le juge de l'expropriation fixe alors la valeur du bien) ou renoncer à vendre. Votre silence vaut renonciation à la vente.

Une décision encadrée

La préemption doit être motivée par un projet réel d'action ou d'opération d'aménagement d'intérêt général : logement, équipement public, renouvellement urbain, sauvegarde du patrimoine. Le projet n'a pas à être entièrement défini, mais sa réalité doit être établie à la date de la décision. Une préemption décidée pour faire échec à une vente, sans projet, est illégale.

Le prix doit être payé dans les quatre mois suivant l'accord sur le prix ou la décision du juge ; à défaut, le vendeur peut reprendre la libre disposition de son bien.

Contester une préemption

Le vendeur comme l'acquéreur évincé peuvent contester la décision devant le tribunal administratif dans les deux mois de sa notification. Un référé-suspension peut être engagé en parallèle : pour l'acquéreur évincé, l'urgence est en principe présumée. En cas d'annulation, la collectivité doit d'abord proposer le bien à l'ancien propriétaire, puis à l'acquéreur évincé.

Textes de référence : articles L. 210-1, L. 211-1, L. 213-2, L. 213-7, L. 213-8, L. 213-11-1 et L. 213-14 du code de l'urbanisme.

L'expropriation pour cause d'utilité publique

L'expropriation permet à une personne publique d'acquérir un bien contre la volonté de son propriétaire, pour un projet déclaré d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

Les étapes de la procédure

1. Enquête publiqueLe projet est soumis au public ; chacun peut formuler des observations auprès du commissaire enquêteur.
2. Déclaration d'utilité publiqueLe préfet déclare le projet d'utilité publique si ses avantages l'emportent sur ses inconvénients : coût, atteintes à la propriété privée, à l'environnement.
3. Enquête parcellaireElle identifie précisément les parcelles et les propriétaires concernés.
4. Arrêté de cessibilitéLe préfet désigne les biens à exproprier.
5. Ordonnance d'expropriationLe juge de l'expropriation, au tribunal judiciaire, transfère la propriété, à défaut d'accord amiable.
6. Fixation et paiement de l'indemnitéÀ défaut d'accord, le juge fixe l'indemnité après avoir visité les lieux. L'expropriant ne peut prendre possession qu'après paiement ou consignation.

L'indemnité d'expropriation

L'indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Elle comprend :

• l'indemnité principale, correspondant à la valeur du bien, estimée à la date du jugement de première instance, en tenant compte de son usage effectif un an avant l'ouverture de l'enquête publique ;
• l'indemnité de remploi, qui couvre les frais d'acquisition d'un bien de remplacement ;
• les indemnités accessoires : frais de déménagement, perte d'exploitation, dépréciation de la partie non expropriée.

Si la partie restante de votre terrain devient inutilisable, vous pouvez demander l'emprise totale. Si le bien n'a pas reçu, dans les cinq ans, la destination prévue par la déclaration d'utilité publique, vous pouvez en demander la rétrocession.

Emplacement réservé : le droit de délaissement

Si votre terrain est grevé par le PLU d'un emplacement réservé à un équipement public, vous pouvez mettre la collectivité en demeure de l'acquérir. Elle dispose d'un an pour se prononcer ; à défaut d'accord sur le prix, le juge de l'expropriation peut être saisi.

Textes de référence : code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, articles L. 1, L. 242-1, L. 321-1, L. 322-2 et L. 421-1 ; articles L. 152-2 et L. 230-1 et suivants du code de l'urbanisme.

Diviser un terrain : lotissement et permis valant division

Diviser un terrain pour y construire, c'est en principe créer un lotissement. Le choix de la bonne autorisation conditionne la sécurité de toute l'opération.

Déclaration préalable ou permis d'aménager ?

Depuis la loi du 26 novembre 2025, un permis d'aménager peut porter sur plusieurs terrains non contigus, à condition d'être présenté par un même demandeur et de former un ensemble cohérent.

Les règles du lotissement dans le temps

• Pendant 5 ans à compter de l'achèvement des travaux du lotissement, ou de la décision de non-opposition s'il s'agit d'une déclaration préalable, les nouvelles règles d'urbanisme ne peuvent pas être opposées aux permis demandés sur les lots : ce sont les règles en vigueur lors de l'autorisation de lotir qui s'appliquent.
• Dix ans après l'autorisation de lotir, dans une commune dotée d'un PLU, les règles d'urbanisme propres au lotissement deviennent caduques : seul le PLU s'applique.
• Le cahier des charges, en revanche, reste un document contractuel qui continue de lier les colotis entre eux, devant le juge judiciaire.

Les documents du lotissement peuvent être modifiés lorsque la moitié des propriétaires détenant les deux tiers de la superficie, ou les deux tiers des propriétaires détenant la moitié de la superficie, le demandent ou l'acceptent.

Textes de référence : articles L. 442-1, L. 442-1-3, L. 442-9, L. 442-10, L. 442-14, R. 421-19, R. 421-23 et R. 431-24 du code de l'urbanisme.

ZAC, projet urbain partenarial et financement des équipements

Les grandes opérations d'aménagement obéissent à des règles propres, notamment pour le financement des équipements publics.

La zone d'aménagement concerté

La ZAC est une opération d'initiative publique : la collectivité délimite un secteur, en confie souvent la réalisation à un aménageur, qui acquiert les terrains, réalise les équipements et cède les terrains aménagés aux constructeurs. Le propriétaire d'un terrain situé dans une ZAC peut mettre la collectivité en demeure de l'acquérir (droit de délaissement).

Qui paie les équipements publics ?

• La taxe d'aménagement est due pour la plupart des constructions et agrandissements soumis à autorisation.
• Dans une ZAC, le coût des équipements est en principe intégré au prix de cession des terrains ; le constructeur qui n'a pas acquis son terrain de l'aménageur signe une convention de participation.
• Le projet urbain partenarial permet à un opérateur privé de financer, par convention avec la collectivité, les équipements rendus nécessaires par son opération ; il est alors exonéré de la part communale ou intercommunale de la taxe d'aménagement pendant une durée fixée.

Textes de référence : articles L. 311-1 et suivants, L. 311-4 et L. 332-11-3 du code de l'urbanisme ; articles 1635 quater A et suivants du code général des impôts.

Recours : quel juge, quel délai ?

L'urbanisme opérationnel se partage entre le juge administratif, qui contrôle la légalité des décisions, et le juge judiciaire, qui fixe les prix et les indemnités.